2015年6月30日星期二

更多卡尔加里购房者使用房屋贷款经纪


卡尔加里房地产市场中越来越多的购房者使用专业房屋贷款经纪,这已经成为了过去几年的趋势。在根据加拿大贷款与房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)的数据显示在2012-2015年间使用房屋贷款经纪的首次购房者增加了7%,多次购房者使用贷款经纪则增加了10%。

一般来说贷款经纪可以帮助购房者从不同的金融机构选择最合适的贷款产品满足客户需求,同时他们比传统的银行更迅速地更有效地提供个性化服务,满足不同客户的需求。

卡城市议会否决Secondary Suite提议



周一卡尔加里市议会就7、8、9、11选区是否允许Secondary Suite进行表决,结果市议员以9:6否决了这个提议,与此同时还否决了在Ctrain站附近允许Secondary Suite的提议。预计在未来几年内卡尔加里将不会对Secondary Suite松绑。根据最近民意调查显示大约有42%的卡尔加里人赞成Secondary Suite,37%的人反对。

Secondary Suite指在现有Single Family House基础上兴建第二套有独立厨房和卫生间的住所。通常的做法是在地下室或者后院兴建第二个独立住所。卡尔加里对Secondary Suite的要求十分严格,批准程序十分复杂和漫长,导致建设成本居高不下,这些因素导致了很多业主未经政府批准自行建设,留下不少安全隐患。

老吴(laowu.ca)认为放松对Secondary Suite的管制是大势所趋,在加拿大和阿尔伯塔有不少城市例如温哥华和埃德蒙顿等近年来纷纷放松管制,以满足人口不断增加和提供平价住所的需求。虽然目前卡城没有放松管制但是随着未来经济好转和人口不断增加的压力,终有一天卡城会放松管制的。机会总是给有准备的人的,大家想更多了解如何抢占先机,投资可合法出租或者兴建Secondary Suite潜力的物业,从而获取更强劲的现金流和升值空间可以联系老吴(403-830-2122)咨询。

加拿大经济连续第四个月萎缩


加拿大统计局最新数据显示加拿大经济4月份又缩水0.1%,石油和天然气开采、采矿和采石业均下滑3.4%,商品生产萎缩0.8%,服务业增长0.3%。

今年第二季度经济疲弱的表现出乎多数经济学家的意料,进入2015年以来经济是月月萎缩,第一季度加拿大经济萎缩了0.6%,4月份的数据意味着今年第二季度经济很可能萎缩。根据经济学上的定义连续两个季度经济萎缩就是衰退了。有经济学家认为如果加拿大经济陷入衰退,加拿大银行(Bank of Canada)很可能在7月再次减息。

2015年6月22日星期一

卡尔加里房屋负担能力得到改善


根据加拿大皇家银行(RBC)今天发布的报告显示2015年第1季度卡尔加里房屋负担能力得到改善。RBC用房屋平均供款(包括利息和本金)、地税和水电气等开支占税前收入的百分比来衡量房屋负担能力。目前卡尔加里房屋负担能力指数:Condo楼房下跌1.5点为19.4%、两层独立屋下跌1.5点为32.6%、平房下跌1点为32.8%。低迷的原油价格不但动摇了房屋买家和卖家的信心,而且遏制了房价上涨的趋势,从而改善了房屋负担能力。

皇家银行总经济师称虽然改善了的卡尔加里房屋负担能力目前还不足以让大量买家重返市场但是房地产市场在春天里稳定了下来,未来的市场走向还取决于未来几个月的经济和就业的状况。

2015年6月12日星期五

《转载》房产经纪令人又爱又恨

下文是转载自英国金融时报露西•凯拉韦(Lucy Kellaway)的一篇关于房产经纪的文章。作者用幽默的语调调侃房产经纪这个职业,虽然说的是英国的事情,但是文章描写的东西和北美很相似,值得一读。老吴(laowu.ca)读后感是房产经纪这个职业即使在科技发达的今天还是不可替代,个中原因就是房产交易中有太多非理性因素存在,而能够提供客观、准确的信息和优质服务的中介人能够帮助客户在复杂的房地产交易中规避很多问题发生。

在房地产交易中聘请经纪有些像买保险,没有发生问题时很多人觉得买保险的钱像扔到水里,不起作用,但是要是发生了问题获得了理赔才突然觉得买这个保险太值了。有时一个交易好像什么问题都没有,很顺利,似乎经纪不起什么作用,但是有谁知道经纪在这个交易的背后做了多少工作,避免了多少潜在的问题。可能大多数交易没有什么大问题发生,久而久之让人有错觉,觉得经纪可有可无了。



近一个月来,我花了很多时间和人人都不待见的一种专业人士打交道。我们要卖掉房子,各个家庭成员也在找不同的新家,这意味着每天我都要和各种各样的房地产经纪人交谈,或者是讨论卖房进展,或者是讨论要不要支付不合理的大价钱买下别人的房子。

这个过程令人精疲力竭、兴奋不已,同时又十分焦虑不安。在此之前,我可能会告诉你房地产经纪人有“四宗罪”。首先,他们收费太高。如果卖出一套100万英镑的房子,他们就能坐收2万英镑,不过是拍拍照片,带几个人参观,这样的回报也太优厚了。

第二,他们都是不值得信任的小人。他们总是信誓旦旦地向买家保证,某个狭小的地下室“有很多人感兴趣”,然而同时他们又告诉卖家,房子顶多能卖少得可怜的价钱。第三,他们往往不怎么聪明:卖房子不需要什么特定资历,这吸引了那些笨得去不了伦敦金融城(City of London)或者法律界的人。最后,他们经常说一些自以为圆滑其实轻易就可以识破的蠢话,简直糟蹋语言。

我和这些本来应该让人生厌的家伙们打交道了几周才意识到有点不对劲。他们根本就不令人生厌。我遇到的来自多家公司的十几个经纪人,没有一个让人感到哪怕有点讨厌。不管是在买家还是卖家一方,房地产经纪人都礼貌、聪明、几近可信,其中有些人还相当讨人喜欢。每一次会面他们都能准时到场。他们也没有试图向我推销显然没有希望的房子。

帮我们卖掉房子的经纪公司看起来是按照我的要求工作的。至于语言,的确有一栋挑起我兴趣的带有“私家大花园”的房子,其实只带有一个中等大小的院子,看起来就像英国情景喜剧《斯特普托和儿子》(Steptoe and Son)的主人公们刚刚从那里搬出去那样。但在大多数情况下,房地产经纪人并不比其他专业人士更爱打马虎眼。

唯一真正存在欺骗的地方是照片。照相机从不说谎——除非用了超广角镜头。在我们的房子的销售材料上,一张两座沙发看上去坐8个人都有余。

尽管房地产经纪人没有我们想得那么坏,也没有15年前我打过交道的那些经纪人讨厌,核心问题还是没有得到解答。为什么现在还有房地产经纪人?旅行社已经消失了——或者至少正在消失。在蒂姆•伯纳斯-李(Tim Berners-Lee)放弃数火车,发明万维网之前,房地产经纪人早就遭人怨恨了。随着互联网时代的到来,房地产经纪人本应是第一批消失的人。然而事实正好相反:有一天我骑自行车穿过伊斯灵顿(Islington)回家,我数了数,在一条街上就有17家房地产经纪人门店。

这没有道理。过去你需要房地产经纪人告诉你有哪些房子正在出售。现在通过互联网就能知道这些信息。Google Earth会告诉你一个地方的外观是什么样的;卖家可以自行拍摄照片;还有视频能向你展示房子内部的情况。现在一个8岁的孩子就能做好定价,查一下邻居家房子标价多少,相应地调整一下就行。

这份工作里唯一难以自行完成的部分,就是带人看房,因为大多数卖家白天都在外面。而且,亲耳听到可能的买家计划把你最近刚刚满怀爱意地亲手装上的黄色油毡布和威廉•莫里斯(William Morris)设计花样的墙纸撕下来,在任何情况下总不是一件愉快的事情。但即使是房地产经纪人的这项职能,也可以被轻而易举地颠覆:可以雇佣一个Uber司机带人看房,他可以让可能的买家进入房屋,这项服务不需要花费2万英镑,一小时大约只需要10英镑。

尽管如此,当我家的房子卖掉的时候,我还是会向房产经纪人支付大笔佣金,顶多有些不满而已。房地产经纪人存在的理由并非关乎什么道理,而是因为人们在买卖房子的时候是最不理性的。房子不仅是我们生活的地方,也是我们大部分财富的归属。房子是我们最大,同时也承载最多情感的资产。即使是最理智的人,在买卖房子的时候都会失常。他们会改变主意、犹豫不决或者变卦抬价。一旦买卖的链条断裂,每个人都会遭到生硬的拒绝。

如果说动物精神能够左右市场,房地产市场中的动物精神就像是横冲直撞、护雏心切的加拿大雁(Canada goose)。自己做这样的事情太可怕了,我们很感激有这些衣冠楚楚的年轻男女站在我们这边为我们提供服务。

我认为这就是我们讨厌房产经纪人的真正原因。因为如果我们更相信自己,不那么害怕庞大的金额,对我们生活的地方保持更冷静的头脑,我们本可以自己完成他们所做的事情。

译者/许雯佳

2015年6月8日星期一

卡尔加里5月Multi-Family房屋动工量激增


根据CMHC(加拿大贷款和房屋公司)今天发布的报告显示5月卡尔加里地区Multi-Family房屋(一般指的是Condo楼房和Townhouse)动工量达到759个单位,比去年同期激增79%。与此形成反差的是独立屋动工量仅为299个单位,比去年同期下降了近51%。卡尔加里地区5月份房屋总动工量为1058个单位,比去年增加2.7%。

截止到5月份卡尔加里住宅总动工量为5012个单位,相对去年下降了27.2%。其中Multi-Family为3151个单位,下降了24.8%,独立屋为1861个单位,下降了27.2%。

根据CMHC的分析,由于二手市场上房屋供应量的增加和相对温和的房屋需求导致了今年新屋动工量的减少。



2015年6月3日星期三

2015年5月卡尔加里房地产市场综述


卡尔加里房地产市场5月房屋重售数量为2190,相对于去年同期重售数量下跌了25.5%;新挂牌数量为3161,相对于去年同期下跌26.7%;平均价格为4787790,相对于去年同期下跌1.5%;中间价为433000,相对于去年同期下跌0.3%;平均房屋售出天数(Days on Market)为41天,去年同期则为27天。具体指标请参见下图。

重售房屋数量下跌表明买家在等待两个重大事情的发生。第一,买家希望卖家大幅降价更急切地卖房;第二,买家希望看到原油价格稳定下来。目前这两件事情均未发生,目前房地产呈现的是均衡状态,既不是买方市场也不是卖方市场。同时由于新挂牌房屋数量的减少,导致买家选择相对前几个月少,在某些热点区域出现了抢Offer的现象。老吴(laowu.ca)带的客户就碰到过在某些社区抢Offer。

另外一个不可忽略的因素是目前卡城租房空置率仍低,租金还是处于高位。那些卖房的人多数并没有离开卡尔加里。这些因素导致了虽然现在裁员滚滚但是房地产市场仍然平稳。

展望未来需要注意两大未定因素:第一是大家对新当选的新民主党政府的政策还不清晰,市场还在等待新政府带来稳定性和信心;第二是持续疲弱的能源市场对就业的影响,如果各大公司持续裁人,人口可能会离开卡城去其他地区寻找就业机会。